もるぞうの不労所得1,000万円への道

好きなだけ旅することを目指して、不労所得年収1,000万円を狙います。主に米国株投資を中心にして不労所得を積み重ねます。

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【8963】インヴィンシブル投資法人は利回り7%超のホテルREIT

8月の配当金859ドルで買える高配当株とは?

僕は米国配当株・ETFの積立投資で不労所得の獲得を進めてますが、この米国株・ETFからの配当金をさらに再投資することで不労所得の最大化を狙っています。

8月分の配当金は859.5USドル。日本円にしておよそ95,000円です。10万円弱で買える高配当銘柄を物色していたのですが、なかなか見当たりません。特に日本株は単元株が100株なので10万円弱の資金では銘柄が限られます。一方J-REITは基本高配当。加えて1株単位なので、10万円弱の資金でも買える銘柄を見つけることができました。

 

再投資第1号は分配金利回り7%超のインヴィンシブル投信法人

そんな中今回購入したのはインヴィンシブル投資法人。分配金利回りはなんと7.12%に達しています!驚異の高分配です。(2018年10月4日現在)

インヴィンシブル投資法人は住居とホテルを保有するJ-REIT銘柄で、外資系運用会社のフォートレス・インベストメント・グループ(FIG)をメイン・スポンサー、あのソフトバンクをサブ・スポンサーとしています。

このREITは東京グロースリート投資法人として発足したのちに、2010年2月にエルピーシー投資法人を吸収して現在の名称にあらためています。歴史はけっこう複雑です。

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(インヴィンシブル投資法人HPより)

現在の投資対象はホテルと住居です。このほかサブアセットとしてオフィスビルや駐車場などもあるようですが、基本ホテル&住居リートとなります。

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ホテルと住居の比率は7:3で、ホテルがメイン。中でもマイステイズホテルなどのビジネスホテルの所有が多くなっています。

ホテルリートの特徴は、ホテルの客室稼働率とADR(Average Daily Rate:平均客室単価)に収益が左右されることです。現在のようにインバウンド需要が旺盛であれば客室稼働率も高く、客室単価も上昇します。一方、大きな自然災害発生時や原発事故などのネガティブ要因によりインバウンド需要が下がったり、景気悪化によりビジネスユースが減ると客室単価も下落傾向となりホテルリートの収益は悪化します。ホテル建設ラッシュにより需要を供給が上回った場合も、稼働率と単価にはネガティブなインパクトを与えます。

 

NAV倍率は0.93倍で割安

NAV倍率とはJ-REIT銘柄の割安・割高を測る指標です。当該J-REITが保有している物件の純資産に対して、時価総額がどの程度なのかを指し示します。株式でいうところのPBRに似ています。

インヴィンシブル投資法人のNAV倍率は0.93倍。いまの時価総額より純資産のほうが大きいという状態です。割安です。有力J-REITの日本ビルファンド投資法人などはNAV倍率が1.22倍であり、分配金利回りは3.1%しかありません。インヴィンシブル投資法人がいかに割安で高分配状態なのかが分かります。

 

インヴィンシブルはなぜ人気がないのか?

先述したとおりホテルがメインであることから、稼働率と客室単価の先行きに投資家が疑念を持っているということなのでしょう。住居系などは比較的景気変動リスクは小さいのに対して、ホテル系は景気変動やインバウンド需要に収益が大きく左右されがちです。日本のように自然災害が多いこともデメリットといえるかもしれません。

今後どうなるかは誰にも分かりませんが、僕はインバウンド需要はまだまだ伸びると感じています。中国・東南アジアをはじめ、近隣諸国の所得水準は今後も上昇する見込みです。そうなると観光国家としてポテンシャルが高い日本への渡航はまずます増えるに違いありません。日本の観光産業のためにも、国によるビザ発給条件の緩和などは今後も継続していくものと思います。

 

いずれにせよインヴィンシブル投資法人2株を買った原資は8月の米国配当株・ETFからの配当金です。元手はタダなので少々リスクは高いリートですが挑戦してみようという気持ちになりました。

今後も毎月の配当金を活かしてさらなる高配当株を物色していきたいと思います。